Al igual que en otros segmentos del mercado como el comercial y residencial, la actividad inmobiliaria y constructiva en nuestro medio es
intensa, siendo importante en el engranaje económico del país.
El seguimiento al mercado de oficinas permite observar las distintas variables que
intervienen en el ciclo del negocio, desde la ubicación del terreno hasta el desarrollo
y comercialización del proyecto. Es innegable lo atractivo que es en este momento
invertir en este rubro, así lo demuestra la buena acogida que tienen, por parte de la
demanda, las oficinas que se están vendiendo en edificios en fase aun de proyecto
y construcción.
Esta demanda está conformada por inversionistas y por usuarios finales. Lo
interesante de este conjunto es observar que en el segmento inversionistas podemos
identificar no solo empresas y fondos de inversión, sino también personas naturales
o grupos familiares que ven aquí una forma de rentabilizar mejor sus ahorros,
utilidades o apostar a largo plazo con la tenencia de una propiedad.
Es así que la oferta de oficinas en venta se ha visto incrementada en los últimos años,
y las proyecciones indican que esta tendencia continuará, pues siguen presentándose
proyectos a ser comercializados exclusivamente en venta. Expectativas de
rentabilidad, en qué proyecto invertir (¿qué oficinas comprar?), con cuánto apalancar
(¿cuánto financiar?), qué esperar, son interrogantes necesarias al ingreso en este
negocio.
El panorama de este mercado será diferente en algunos años, con la puesta
en operación de los proyectos actualmente en construcción, y no solo por la
configuración nueva que se observará en la ciudad (edificios con mayores alturas y
diseños innovadores), sino también por la dinámica que se dará al interior de cada
uno de ellos en cuanto a estrategias de comercialización y administración de los
nuevos espacios.
Este es un mercado dinámico y sujeto a variables que requieren de una adecuada
lectura. Estaremos atentos a estas incidencias y así compartir con ustedes nuestras
apreciaciones y experiencias. Por ahora, como siempre concentrar sus compras en
el “valor” y nunca en el “precio” del bien, pues vienen tiempos competitivos en
nuestro nuevo Perú.
Eric Rey de Castro
Director Gerente
Colliers International Perú
Nivel de actividad:
Al finalizar el año 2012, la absorción neta o la ocupación de espacios de ficinas prime registrada en este año, suma 57,084 m2. Este indicador es ligeramente superior al alcanzado durante el 2011 (56,047 m2), y al igual que en ese periodo, la toma de espacios superó los metrajes entregados en el año.
Tendencias
Oferta:
El inventario o stock total de espacios de oficinas al cuarto trimestre del 2012 es de 488,265 m2. Durante este periodo no se registró el ingreso de nuevos edificios en este mercado. El total de edificios en la categoría prime en Lima es de 51 distribuidos en 4 sub-mercados: Sanhattan, San Isidro Golf, Miraflores y Este. La vacancia total alcanza los 6,957 m2 lo que corresponde al 1.4% del inventario.
Demanda:
En el cuarto trimestre 2012 se registró una absorción neta de 4,788 m2, derivado
de operaciones realizadas en los sub-mercados Sanhattan, San Isidro Golf y Este.
Precios:
La renta mensual promedio en edificios prime existentes, al final del 2012, es de US$ 21.69 / m2 / mes (US$ 18.95 al finalizar el 2011), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 22.48 / m2 / mes (US$ 19.04 al finalizar el 2011) y para edificios de clase A US$ 21.30 / m2 / mes (US$ 18.62 al finalizar el 2011). A la fecha no se registra oferta en venta de oficinas prime en edificios existentes.
Pronóstico:
El impulso que ha tomado el mercado de oficinas se refleja en la cantidad de proyectos existentes, los cuales brindan un expectativa de ingreso de nuevos edificios al mercado con un horizonte de, por lo menos, hasta el 2016. Solo el sub-mercado Sanhattan albergaría en este periodo a 13 nuevos proyectos, de los aproximadamente 30 edificios que formarán parte del mercado prime.